Comment vendre son bien sans agence immobilière
VENDRE
Vous possédez un appartement ou une maison que vous souhaitez vendre ? Comme 33% des Français, optez pour une vente de particulier à particulier. Les ventes sans intermédiaire (la plupart du temps des agences), permettent de réaliser des économies considérables et sont un vrai jeu d’enfant lorsque l’on est bien accompagné.
N’oubliez pas que vous êtes la personne qui connaît le mieux votre bien, et personne ne pourra le vendre mieux que vous.
Si vous n'êtes pas encore convaincu, vous pouvez lire notre article détaillant les avantages à vendre votre logement sans agence en cliquant ici. Puis retrouvez ci-dessous les grandes étapes d’une vente immobilière.
1. Le Home Staging et le rangement
La première étape de la vente d’un logement passe par un grand rangement de votre bien. Un intérieur en désordre ou sale donnera l’impression aux acheteurs que la maison n’est pas bien entretenue et ils passeront leur chemin.
Une fois ce grand ménage fait, il y a une étape que beaucoup de vendeurs oublient, la dé-personnification du bien. Comment s’y prendre ?
Vous êtes certainement très fier des dessins de vos enfants lorsqu’ils étaient jeunes, de vos dernières photos de vacances à la montagne ou des souvenirs de soirées entre amis. Cependant, il n’est pas nécessaire qu’ils trônent dans votre appartement ou votre maison lorsque vous souhaitez le vendre. Les acheteurs ont besoin de se sentir dans un terrain neutre, et de pouvoir se projeter dans ce qui pourrait être leur futur bien. Alors facilitez leur la tâche en retirant vos effets (trop) personnels.
Enfin, peut-être que la couleur de certains murs est un peu passée, que la salle de bain mérite un petit coup de jeune, ou que la déco n’est plus vraiment au goût du jour. Dans ce cas, il est primordial de prévoir un petit rafraîchissement général de votre logement. Afin de ne pas se ruiner, la meilleure option reste le home staging. Généralement, il est conseillé de prévoir un budget de 1 à 2% du montant du prix de vente pour refaire une beauté à votre maison ou votre appartement. Ne lésinez pas sur cette étape qui peut réellement faire une différence lors des visites et provoquer le coup de cœur tant attendu chez les acheteurs.
Bon à savoir : un home staging réussi peut diviser par 5 le délai de vente d'un logement et limiter la marge de négociation de l'acquéreur. Vous pourriez donc vendre plus vite !
2. L'estimation immobilière
Cette étape cruciale d’une vente ne doit pas être sous-estimée. Commencez par faire un tour d’horizon du marché local.
- Quels sont les prix des biens en vente dans mon secteur ?
- À combien s'élèvent les dernières transactions équivalentes dans le secteur ?
Pour avoir une idée de la tension et du marché transactionnel dans votre ville, vous pouvez faire un tour sur les sites des portails immobiliers tels que : www.seloger.com, www.bienici.com, www.leboncoin.fr, pour les plus connus. Ceux-ci regroupent la majorité des biens disponibles à la vente. En quelques clics, vous pourrez trouver des biens similaires au vôtre et ainsi avoir une première fourchette de prix.
Mais attention, tous ces prix affichés sur les portails ne seront pas forcément les prix effectivement payés par les acheteurs.
Pour avoir une véritable vision des dernières transactions près de chez vous, les notaires compilent depuis plusieurs années les données précises des ventes immobilières sur le site gouvernemental appelé Base DVF. Il s'agit du seul indicateur fiable des transactions effectuées en France.
Enfin pour avoir une idée précise de la valeur de votre bien, une estimation immobilière est in-dis-pen-sa-ble. Comment la réaliser ? Vous avez 2 options :
- en ligne, de nombreux simulateurs sont à votre disposition. Vous renseignez les caractéristiques de votre bien. (Superficie, date de construction, nombre de chambres etc..). Vous obtiendrez ainsi une fourchette de prix pour votre bien.
- en physique, les agences immobilières proposent systématiquement des estimations gratuites. Les agents se déplacent, recueillent les informations, les analysent et estiment votre logement.
Attention cependant, car dans ces deux situations, les simulateurs en ligne, comme les agents, chercheront à gonfler les prix de vente afin de vous rassurer (tout le monde est persuadé que sa maison ou son appartement vaut plus que sa vraie valeur : cela s’appelle “le prix du coeur”) et de récupérer un mandat de vente.
Point de vigilance : un bien surestimé mettra beaucoup plus de temps à se vendre et vous coûtera in fine, plus d’argent en entretien, factures et taxes diverses. Ne soyez pas trop gourmand !
En résumé ; les portails immobiliers et la base de données DVF vous permettront d’affiner la valeur de votre bien. Mais chez Aimmoz, nous vous conseillons de faire appel à un logiciel d'estimation professionnel afin d’avoir une valeur objective et précise de votre bien. Ni trop basse pour ne pas dévaluer votre bien, ni trop haute pour ne pas être hors marché.
Nous avons le logiciel parfait pour vos estimations. Ce logiciel analyse les biens en ventes, les transactions réalisées, l'environnement de votre bien avec 120 indicateurs et les caractéristiques de ce dernier afin de vous donner l’estimation la plus juste et objective possible. Sur les 3,4 millions d’estimations réalisées, son intervalle de confiance avec le prix de vente est de 5%. En bonus, vous recevrez un rapport complet de 50 pages sur votre bien et son environnement (Commodités, éducation & emploi, environnement socioculturel, services publics, qualité de vie, connectivité…) De quoi finir de convaincre que votre logement est celui qui convient à l’acquéreur.
Pour réaliser votre estimation professionnelle, contactez-nous à contact@aimmoz.fr
3. Diagnostics & Audit
3.1 Diagnostics immobiliers
La prochaine étape est la réalisation du dossier de diagnostic technique (DDT).
Ce DDT à joindre lors du compromis de vente doit obligatoirement comporter les diagnostics suivants :
- DPE
- Plomb
- Amiante
- Termites
- ERP
- Bruit
- Electrique & Gaz (Si votre installation date de plus de 15 ans).
- La surface Loi " Carrez " dans le cadre d'une vente d'un bien au sein d'une copropriété
Vous devrez obligatoirement faire appel à un diagnostiqueur certifié pour réaliser ces démarches. Chez Aimmoz, nous vous proposons un service de diagnostic avec notre partenaire agréé. Prenez rendez-vous en 24h pour faire intervenir un professionnel qui effectuera tous vos diagnostics, au meilleur prix !
Enfin, vous devez indiquer s' il y a un risque de mérule (champignon) dans la construction du logement. Ce risque de mérule concerne les zones géographiques identifiées par un arrêté. L'arrêté est consultable en préfecture ou sur son site internet
Depuis 2023, le vendeur doit également remettre un carnet d'information du logement (CIL) à l'acquéreur. Avec Aimmoz, confiez la réalisation de vos diagnostics à un expert certifié et bénéficiez d'une promotion exclusive grâce à notre code DIAGMOZ ! Cliquez sur le bouton ci-dessous pour obtenir un devis immédiat et prendre rendez-vous.
3.2 Audit énergétique
Il s'agit d'une étude approfondie des performances énergétiques d'un logement (maison, immeuble, appartement etc.). Il est complémentaire au DPE car il est plus complet dans l'étude du bâti ; ses performances, ses consommations... Il se compose de :
- L'analyse, en 4 parties : état général de l'isolation thermique, structure du bâtiment, équipements (chauffage, ventilation etc.) et consommation d'énergie.
- Le bilan, présentant les résultats de l'analyse faite. Le bilan ne doit pas être confondu avec le DPE.
- Les préconisations : les travaux de rénovation nécessaires pour faire gagner en performance énergétique.
L'audit énergétique est, depuis le 1er avril 2023, obligatoire pour la vente d'un appartement ou d'une maison dont le DPE est F ou G. Seront bientôt également concernés les logements classés E (au 1er janvier 2025) puis ceux notés D (dès 2034). Par ailleurs, le dispositif MaPrimeRénov' peut vous permettre de financer une partie de cet audit énergétique.
Si vous mettez donc en vente un logement classé F ou G, l'audit énergétique est obligatoire. Avec Aimmoz, bénéficiez d'une remise exclusive avec le code ADTMOZ pour faire réaliser le vôtre par un professionnel certifié. Devis gratuit et immédiat en cliquant sur le bouton ci-dessous.
4. Prendre de belles photos, réaliser une vidéo et une visite virtuelle
Loin de nous l’idée que vos talents de photographe ne soient pas grandioses, mais les photos immobilières étant les éléments les plus regardés des annonces, aucune faute n’est permise. De nombreuses personnes considèrent qu’avec un smartphone et une bonne lumière elles seront capables de prendre des photos parfaites de leur bien à vendre. Certes les photos seront peut-être très jolies, mais permettront-elles à votre maison ou votre appartement de se démarquer parmi le flot de logements en vente ? Rien n’est moins sûr.
Afin d'attirer l'œil des potentiels acheteurs, le recours à un photographe professionnel est a-bso-lu-ment nécessaire. Deux raisons expliquent ce choix : le photographe professionnel est comme son nom l’indique … photographe ET professionnel. Avec les connaissances, les compétences et le surtout matériel adapté pour prendre des photos parfaites de votre logement et les retoucher afin de le rendre toujours plus attrayant.
Enfin, depuis peu, afin de gagner du temps et de proposer toujours une meilleure expérience, il est possible de réaliser des visites virtuelles, des plans 2D et des vidéos des logements en vente.
Le bénéfice est double :
- attirer toujours plus de personnes sur l’annonce
- permettre au vendeur comme aux acheteurs de ne pas perdre du temps lors d’une visite qui s'avèrera infructueuse à cause d'une incompréhension de la disposition des pièces de la maison
Bon à savoir : 83% des personnes considèrent les photos comme l'élément principal des annonces. En plus d'être un élément central pour les annonces, les photos professionnelles peuvent permettre de vendre un bien jusqu'à 2,8% plus cher.
Cet investissement de quelques dizaines d’euros pour la réalisation d’un reportage photo et d’une visite virtuelle sera ainsi largement rentabilisé.
Chez Aimmoz, nous vous proposons un service de photographie immobilière, réservez votre reportage directement depuis votre espace client, rubrique "Options" en cliquant ici.
5. Pose d'un panneau "à vendre"
Le panneau immobilier pourrait sembler désuet à l’heure du digital. Cependant, 80% des futurs acheteurs habitent déjà dans le quartier où ils recherchent un logement, ainsi la visibilité locale est primordiale ! La pose d’un panneau vous assurera une visibilité certaine dans votre quartier et ne pourra qu’accélérer votre vente.
6. Annonce : rédaction et publication
Tout d’abord la rédaction. L'annonce doit permettre au futur acquéreur d’identifier rapidement les éléments qu’il cherche. Ainsi, privilégiez les phrases courtes et les petits paragraphes.
Dès le début de l'annonce, mettez en avant les principaux atouts (neuf, calme, emplacement etc.) de votre appartement ou maison. Dans le titre même de l’annonce, puis dans le petit texte introductif qui vous fera office de description courte.
Ensuite, indiquez les éléments suivants dans des courts paragraphes distincts :
- le bien ; date de disponibilité, localisation, nombre de pièces, surface totale etc.
- l’environnement ; les transports, commerces, écoles etc. à proximité.
Dès que votre annonce est prête, publiez-la, accompagnée des belles photos de votre bien, sur les sites spécialisés tels que :
Plusieurs millions de personnes les consultent chaque mois car ils comportent quasiment toutes les annonces immobilières.
Chez Aimmoz, nous pre-rédigeons et publions votre annonce sur Le Bon Coin, Le Figaro Immo, Se Loger et les plus grands immobiliers GRATUITEMENT et automatiquement. De quoi s'assurer une visibilité maximum.
Nos petits + : Comme nous publions l'annonce en notre nom, elle sera automatiquement remontée en tête de liste. Vous pourrez également y ajouter jusqu'a 20 photos et la modifier en illimité. Enfin, comme nous réalisons un tri de vos contacts vous ne serez pas démarché par les agences.
7. Préparation d'un dossier récapitulatif
Que vous soyez propriétaire d’une maison ou d’un appartement, pensez à préparer un dossier rassemblant les travaux, l’entretien que vous avez réalisé dans le logement, mais également la taxe foncière. Cela rassurera les acheteurs lors des visites.
Ensuite, si vous êtes en copropriété : il faudra transmettre à l'acquéreur un pré-état daté. Ce document permet au(x) futur(s) propriétaire(s) de se porter acquéreur de votre logement en toute connaissance de cause. Le pré-état daté doit être remis lors de la signature du compromis de vente et comporter les éléments suivants :
Les informations financières
- Le montant des charges du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le propriétaire vendeur lors des deux années précédant la vente.
- L'état global des impayés de charges au sein du syndic et de la dette vis-à-vis des fournisseurs.
- Lorsque le syndic dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le propriétaire vendeur au titre de son lot.
- Les sommes susceptibles d'être dues au syndic par l'acquéreur.
Les informations concernant la gestion de la copropriété
- La copie du règlement de la copropriété.
- Les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années.
- La fiche synthétique de la copropriété.
- La notice des droits et devoirs des copropriétaires.
Les informations concernant l'état de la copropriété
- Les conclusions du diagnostic technique global (DTG).
- Le carnet d'entretien de l'immeuble.
Pour plus d'information, consultez l'article dédié sur le site Légifrance en cliquant ici.
Sachez que vous pouvez réaliser ce pré-état daté vous-même. Vous possédez en effet toutes les informations nécessaires à son établissement. Ces dernières sont comprises dans les différents procès-verbaux d'assemblées générales en votre possession et disponibles sur le site intranet de votre syndic.
Si toutefois vous ne souhaitez pas établir ce pré-état daté, votre syndic peut le réaliser pour vous moyennant un somme de 400€ en moyenne.
8. Les visites
Vient ensuite l’heure des visites. Afin de mettre toutes les chances de votre côté :
- soyez réactif aux messages des personnes intéressées. Les acquéreurs en recherche active souhaitent avancer rapidement. N’attendez pas le week-end pour répondre à leurs questions ou planifier des visites, au risque de les voir partir.
- pensez à organiser des visites au bon moment de la journée. Lorsque le soleil est au rendez-vous et met, grâce à sa lumière, votre bien en valeur.
- n'hésitez pas à poser quelques questions à l'acquéreur par email ou par téléphone concernant son projet immobilier afin de vous assurer de ne pas perdre votre temps.
Comment faire visiter votre bien comme un véritable professionnel ?
- identifiez chez les acheteurs la personne la plus sensible ainsi que le décisionnaire
- parlez de chaque pièce surtout avec la personne la plus concernée (par exemple de la cuisine avec la personne qui cuisine etc.)
- terminez la visite sur une bonne note avec les pièces ou les parties du logement les plus agréables
- n'hésitez pas à proposer aux acquéreurs de faire un tour seul dans le logement et à demander s'ils ont des questions.
9. Recevoir des offres d'achat
Un acheteur à eu un coup de cœur pour votre logement ? C’est parfait, cela signifie que votre travail a fonctionné. Vous allez donc recevoir une offre d’achat.
Cette offre écrite doit inclure les informations suivantes :
- vos coordonnées
- celles de l’acquéreur
- la désignation du bien (Type de bien, adresse exacte, étage, superficie et annexes)
- le prix que l’acheteur vous propose et le mode de financement (prêt, cash etc..)
- la date de l’offre
- la durée de validité de son offre (1 à 2 semaines en général)
- le délai dans lequel le compromis de vente sera signé si vous acceptez l’offre (un mois après votre acceptation)
- la signature de l’acheteur
Pensez à demander un dossier avec attestation de financement garantissant la fiabilité de la proposition de l’acheteur.
Attention : l'acceptation d'une offre d'achat est engageante pour le vendeur et l'oblige à vendre son bien aux conditions fixées, sans rétractation possible.
10. Signer un compromis de vente
Lorsque vous avez trouvé un accord sur le prix de votre maison ou de votre appartement avec votre futur acheteur, il est temps de passer à la signature du compromis de vente.
Pour se faire, vous devez prendre rendez-vous avec le notaire de votre choix. Ce dernier aura pour mission de rédiger ce compromis de vente - document indispensable et préalable à la signature de l’acte de vente, et de s’assurer que vous ainsi que l’acquéreur lui ayez transmis l’intégralité des documents obligatoires.
C’est une fois le compromis de vente signé, que l’acquéreur devra verser au notaire “l’indemnité d'immobilisation” qui représente en moyenne 10% du prix de vente du bien. Cette indemnité sert d'acompte de réservation pour l’acheteur.
C’est également au moment de cette signature que démarre le délai de rétractation de 10 jours dont dispose l’acquéreur. Durant cette période, l’acheteur peut se rétracter de la vente et récupérer son indemnité d'immobilisation.
Bon à savoir : le vendeur ne possède, lui, pas de délai de rétractation. Si une fois le compromis signé, il refuse de procéder à la signature de l’acte de vente, l'acheteur peut l’assigner en justice et demander une vente forcée.
Après ce délai, la vente est considérée comme en cours. Si l’acheteur se rétracte, il perdra les 10% qui seront versés au propriétaire qui pourra remettre son logement en vente.
Nous parlions du “pré-état daté” plus haut dans notre article pour les biens en copropriété. Sachez qu’une fois le compromis de vente signé, il faudra demander à votre syndic (c’est une obligation de passer par ce dernier, cette fois) d’établir l’état daté, qui sera à joindre à l’acte de vente authentique, le jour de la signature. Le prix de cet état daté est en moyenne de 380€.
Vous n’aurez rien à faire après la signature du compromis de vente, le notaire se charge dans un délai de 3 mois généralement, des différentes démarches administratives et fiscales précédant la signature de l’acte de vente.
11. Signer l'acte de vente
Enfin arrive le moment tant attendu par les 2 parties. La signature de l'acte de vente qui vient entériner la transmission du logement. Il ne vous reste plus qu'à remettre les clés du logement aux heureux nouveaux propriétaires de ce dernier.
Vendez par vous-même, simplement et sereinement
Vous souhaitez vendre votre logement, mais ne souhaitez pas faire appel à des intermédiaires pour les raisons évidentes que nous avons évoqué dans notre article “Pourquoi vendre sans agence ?”.
Vous avez maintenant toutes les cartes - et surtout les outils, en main pour faire de la vente de votre maison ou appartement par vous-même un véritable succès sans aucune complication.
Chez Aimmoz, nous vous proposons de pré-rédiger & de publier gratuitement votre annonce sur les sites immobiliers professionnels afin de vous assurer une vente rapide et au meilleur prix. Nous pouvons également réaliser pour vous ; une estimation, un reportage photos et une visite virtuelle.
Avec Aimmoz, vous gardez le contrôle de A à Z, ne signez aucun mandat, ne payez de commission et décidez du prix de vente de votre bien.
Prêt à vendre votre bien par vous-même ? Téléchargez gratuitement notre guide détaillant toutes les étapes à suivre pour vendre votre maison ou appartement.