Comment louer son bien sans agence immobilière
LOUER
Vous êtes propriétaire et vous avez un appartement ou une maison à louer ? Vous avez lu notre article “Pourquoi louer un bien sans agence immobilière” ou vous étiez déjà convaincu par la location entre particuliers ? Vous êtes au bon endroit. Louer un bien sans agence immobilière est bien sûr légal, mais c’est surtout plus facilement réalisable qu’on ne le croit.
Louer de particulier à particulier présente de nombreux avantages ; le coût tout d’abord, en s’affranchissant des frais d’agences, mais également vous bénéficiez d’un meilleur contrôle sur votre location et d’une communication fluide en direct avec le locataire.
Maintenant que vous connaissez les avantages à louer vous-même un bien, voici les différentes étapes à réaliser pour mettre en location et trouver le locataire idéal pour votre maison ou appartement. Cela vous permettra d’économiser les onéreux frais d’agence, qui représentent en moyenne un mois de loyer. C’est facile à faire, lorsque l’on est bien accompagné.
1. Diagnostics & Audit
1.1 Diagnostics immobiliers
L’une des premières étapes, incontournable et à effectuer en priorité pour louer un appartement ou une maison, consiste à réaliser les diagnostics immobiliers. Ces derniers visent à informer - dans le cas d’une location, le locataire sur certains aspects du logement. Il s’agit d’une sorte de contrôle technique de votre bien, qui se compose de différents diagnostics. Certains sont obligatoires pour louer un logement :
- le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) renseigne sur la performance énergétique et climatique du bien. Il estime la consommation d’énergie et les taux d’émission de gaz à effet de serre et prend la forme d’une note, de A à G (du plus économe au plus énergivore)
- l’État des Risques et Pollutions (ERP) permet d’informer le locataire sur les risques potentiels auxquels est exposé le logement (risques naturels, miniers, technologiques, sismiques etc.)
- le diagnostic loi Boutin indique la surface habitable d’un bien dans le cadre d’une location. C’est l’équivalent de la loi Carrez, sans la prise en compte des garages, greniers, caves ou encore extensions type véranda
D’autres diagnostics sont requis, dans des cas particuliers :
- les diagnostics Électricité (état de l'installation intérieure d'électricité) et Gaz (état de l'installation intérieure de gaz) sont nécessaires si l’installation a plus de 15 ans.
- le diagnostic Plomb qui indique la présence de plomb est obligatoire si le bien a été construit avant 1949
- le diagnostic Amiante qui indique la présence ou non d’amiante si le bien a été construit avant 1997
- le diagnostic Bruit si le logement est situé dans une zone dite d'exposition au bruit des aéroports
Il faut pour cela faire appel à un diagnostiqueur certifié qui réalise ces démarches. Chez Aimmoz, nous proposons un service de diagnostic grâce à notre partenariat avec un réseau de professionnels. En bonus, bénéficiez d'une réduction exclusive avec notre code DIAGMOZ !
1.2 Audit énergétique
L'audit énergétique est une étude approfondie des performances énergétiques d'un logement (maison, immeuble, appartement etc.). Il est complémentaire au DPE car il est plus complet dans l'étude du bâti ; ses performances, ses consommations... Il se compose de :
- L'analyse, en 4 parties : état général de l'isolation thermique, structure du bâtiment, équipements (chauffage, ventilation etc.) et consommation d'énergie.
- Le bilan, présentant les résultats de l'analyse faite. Le bilan ne doit pas être confondu avec le DPE.
- Les préconisations : les travaux de rénovation nécessaires pour faire gagner en performance énergétique.
L'audit énergétique n'est, pour le moment, pas obligatoire pour la mise en location d'un bien immobilier. Toutefois, il est fortement recommandé pour les bailleurs. En effet, il sera interdit de mettre en location un appartement ou une maison classé G au DPE au 1er janvier 2025, puis les logements classés F seront concernés dès 2028.
En outre, le dispositif MaPrimeRénov' peut vous permettre de financer une partie de cet audit énergétique. Pour anticiper la mise en location de votre logement, nous ne saurions que trop vous recommander de procéder à son audit énergétique. Avec Aimmoz, bénéficiez d'une remise exclusive avec le code ADTMOZ. Devis gratuit et immédiat en cliquant sur le bouton ci-dessous !
2. Estimation
Une fois les diagnostics dûment réalisés, il vous faut déterminer le montant du loyer pour le bien que vous proposez à la location. Ce montant dépend de nombreux paramètres :
- le bien ; sa surface habitable et celle des espaces extérieurs éventuels (jardin, terrasse, balcon etc.), le nombre de pièces, la présence d’annexes (garage, place(s) de parking, cave etc.)
- l’emplacement ; c’est l’un des piliers de l’immobilier, l’emplacement d’un bien. On s’intéresse alors à sa localisation (en centre-ville, en zone péri-urbaine ou rurale, etc.) et à sa proximité avec toutes sortes de commodités. Transports, zones d’activités, écoles, commerces, pôles de santé etc. En fonction de la nature du bien, dans le cas d’un appartement notamment, sa valeur locative est plus élevée s’il se trouve en étage élevé plutôt qu’en rez-de-chaussée
- l’état général du logement ainsi que son standing. Un bien appartenant à un style architectural coté ou un bien neuf / rénové aura une plus grande valeur qu’un bien qui mériterait une nouvelle jeunesse
- le résultat des diagnostics immobiliers ; notamment la performance énergétique du logement
- si le bien est loué vide ou meublé ; une location non-meublée se loue moins cher
- les prestations particulières, telles que la vue depuis le logement, les nuisances sonores ou encore l’exposition et la luminosité de la maison ou de l’appartement.
La première étape pour déterminer le montant du loyer et d’observer le marché. Faites un tour des offres à la location pour des biens similaires au vôtre. Pour vous donner une idée, consultez les principaux portails nationaux d’annonces immobilières :
Et éventuellement d’autres plateformes plus locales si vous en connaissez. En quelques clics, vous pourrez comparer votre bien avec d’autres en location et prendrez le pouls du marché.
Il est primordial d’afficher pour votre maison ou un appartement un loyer correspondant aux prix pratiqués. Si votre loyer est au-dessus du marché, le bien ne se louera pas ou difficilement. Il aura davantage de risques d’entraîner de la vacance (temps durant lequel le logement n’est pas loué) voire des impayés de loyer. En revanche, si le loyer est trop bas, cela représente pour vous un manque à gagner évident.
3. Home Staging
Le “Home Staging”, c’est un ensemble de techniques de décoration et d'amélioration de l'habitat mises en œuvre dans le but de mettre en valeur un bien immobilier, afin de le vendre ou de le louer.
Le concept est apparu aux Etats-Unis dans les années 70. Il est aujourd'hui très à la mode en France. Concrètement, le Home Staging se base sur une méthodologie d’optimisation : l’objectif est de dépenser le moins possible en réutilisant ce que vous possédez. Cela passe donc par les petites réparations, le désencombrement et la dépersonnalisation et enfin le réaménagement afin de valoriser l’espace.
Le Home staging se réfère majoritairement à la préparation d’un bien pour sa vente. Toutefois, ses principes peuvent très bien s’appliquer dans le cas d’une location également.
Tout d’abord, le bien doit être ordonné ; propre et rangé. Cela peut paraître évident, mais il est réellement important que le bien soit présentable. Non seulement pour les photographies qui vont être prises, mais également pour les visites. C’est d’autant plus le cas si vous faites visiter un logement encore habité par les futurs anciens locataires.
Ensuite, un autre principe du home staging applicable à la location est à propos du rafraîchissement et/ou de l’aménagement. Peut-être que les sols sont un peu usés (sol vinyle), que les couleurs des murs sont un peu passées (prévoir de repeindre ou de retapisser) ou que la salle de bains a besoin d’un rafraîchissement. Les grands principes du home staging permettent à votre bien de faire peau neuve, à moindre frais.
C’est d’ailleurs plus simple et moins contraignant pour les deux parties - bailleur et locataire, d’effectuer ce type de petits travaux entre deux baux, notamment quand le logement est vide plutôt que lorsqu’un locataire occupe le logement. Un home staging pourrait vous permettre de louer plus rapidement votre bien, au meilleur prix.
4. Photos, vidéo, visite virtuelle & plan 2D
Dès que votre bien est ordonné, rangé, voire qu’il a fait l’objet d’un rafraîchissement dans le cadre d’un home staging grâce à notre formation, il est fin prêt pour être pris en photos.
Bien sûr, vous pourriez prendre vous-même ces images. Vous disposez certainement d’un smartphone équipé d’un appareil photo numérique de qualité. Il ne nous appartient en outre pas de juger vos talents de photographes pouvant mettre en valeur votre appartement ou maison. Toutefois, il est primordial de souligner que les images sont tout simplement l’élément le plus important d’une annonce immobilière.
À ce titre, pour être certain que les photographies mettent en valeur votre bien et qu’elles fassent en sorte de démarquer votre annonce de la multitude d’autres, nous vous recommandons de faire appel à un photographe professionnel. Comme son nom l’indique… il est photographe ET professionnel ; il possède les compétences, les connaissances mais également le matériel adéquat pour prendre des photos parfaites de votre bien et les retravailler pour qu’elles fassent honneur à votre logement.
Pour témoigner le caractère crucial que revêt la photographie pour une annonce immobilière :
- 95 % des internautes passent 20 secondes à regarder la première photo d'un bien
- 83 % des internautes considèrent la photo comme élément principal d’une annonce
- de belles photos, c'est 7 fois plus de visites sur une annonce immobilière.
Les images, photos, vidéo ou visite virtuelle sont l’élément déterminant d’une annonce. La photographie est un métier ; confiez les vôtres à un professionnel !
Par ailleurs, il est aujourd’hui possible - et fortement recommandé, de compléter votre annonce avec d’autres éléments que les photographies :
- une vidéo ; elle permet de présenter le bien sous sa meilleure facette, très rapidement. Indispensable quand on sait que la vidéo représente aujourd’hui à elle-seule 60% du trafic sur internet.
- une visite virtuelle ; il s’agit d’une immersion en 3D où le visiteur peut librement se déplacer à l’intérieur du bien. Cela lui permet de se projeter, avant même de venir visiter sur place. Cela attire 3 à 5 fois plus de clics pour une annonce comportant une visite virtuelle
- un plan 2D : c’est un plan vue du dessus, qui montre la disposition des pièces ainsi que leur surface précise. Elle permet au visiteur de mieux se rendre compte de l’organisation du logement. Il est créé à partir de la visite virtuelle.
Des belles photos accompagnées d’une vidéo, d’une visite virtuelle et d’un plan permettent d’attirer plus de visiteurs sur l’annonce que vous allez publier. Elles permettent également au bailleur ainsi qu’au locataire de ne pas perdre de temps lors d’une visite infructueuse car le locataire connaîtra mieux le bien avant de se déplacer.
Faire appel à un photographe immobilier, c’est un petit investissement largement rentabilisé par le temps qu’il vous fera économiser et au regard de la mise en valeur de votre bien.
5. Panneau
Le panneau immobilier est l’outil incontournable de la communication pour un logement à louer. Cela paraît contre-intuitif à l’heure du digital, pourtant la pose d’une pancarte immobilière indiquant que le bien est sur le marché est loin d’être démodée. En effet, 80% des locataires qui prennent à bail un logement habitent déjà dans le quartier. Ainsi, donner une pareille visibilité localement vaut très largement le coup. Pour quelques dizaines d'euros, c’est une façon très rentable de louer son bien.
Astuce : le panneau peut être enlevé dès qu’un locataire est trouvé, puis réinstallé lorsque celui-ci s’en va, pour trouver un autre locataire.
6. L'annonce : rédaction et publication
Voici l’une des étapes incontournables pour la mise en location de votre bien ; la rédaction puis la publication de l’annonce immobilière.
Tout d’abord la rédaction. Votre annonce doit permettre au visiteur d’identifier d’un coup d'œil les éléments qu’il cherche. Ainsi, privilégiez les phrases courtes, les petits paragraphes.
Mettez en avant les principaux atouts (neuf, calme, emplacement etc.) de votre appartement ou maison, dès le début de l’annonce. Dans le titre même de l’annonce, puis dans le petit texte introductif qui vous fera office de description courte.
Ensuite, indiquez les éléments suivants dans des courts paragraphes distincts :
- le bien ; quand est-il disponible, s’il est loué meublé ou vide, sa localisation, son nombre de pièces, la surface totale
- l’environnement ; l’ensemble des commodités à proximité telles que les transports, commerces, écoles etc.
- les données financières ; le montant du loyer ainsi que le détail des charges
Indiquez ensuite dans votre annonce clairement vos attentes :
- concernant le dossier locataire ; gagner par exemple 3 fois le montant du loyer, un CDI
- comment vous contacter ; par téléphone, sms ou mail et à quelles heures. Profitez de ce petit paragraphe pour demander aux candidats un petit dossier avec des renseignements préalables qui vous aideront à faire un premier tri (situation professionnelle, raison de la recherche etc.)
Dès que votre annonce est prête, publiez-la, accompagnée des belles photos de votre bien, sur les sites spécialisés en annonces immobilières :
Ils sont consultés plusieurs millions de fois par mois et concentrent la quasi-totalité des annonces immobilières.
Conseil : privilégiez la demande de contact par mail pour commencer. Vous pourrez effectuer un premier tri, quand vous voulez sans risquer d’être appelé des dizaines de fois, même pour des dossiers que vous n’accepterez pas. À l’issue de ce premier tri, contactez les dossiers que vous avez conservés par téléphone.
7. Choix des dossiers et préparation des visites
Suite à la publication de votre annonce immobilière, vous commencerez à recevoir des demandes. Si vous suivez notre conseil dispensé à l’étape 6, vous recevrez les demandes par mail. Cela vous permettra d’effectuer un premier tri :
- quand vous le souhaitez, alors que par téléphone vous seriez sollicité à toute heure de la journée, même lorsque vous n’êtes pas disponible
- de gagner du temps ; vous écartez à la lecture du mail certaines demandes, pour lesquelles vous ne perdrez pas votre temps au téléphone
- de faire un premier tri facilement ; puisque vous demandez dans le premier mail de contact des éléments sur le dossier locataire, cela appliquera un premier filtre pour les candidats motivés et cela éloigne les curieux qui souhaitent visiter pour comparer sans intention de location.
Une fois que vous aurez fait une présélection des dossiers reçus, nous vous conseillons d’appeler par téléphone les candidats. Cela vous permettra d’avoir un ressenti de vive voix, qui peut être différent des échanges par mail. Vous pourrez alors éventuellement faire un tri supplémentaire, ou au moins être rassuré ; c’est très important de confier son bien à un locataire de confiance !
Attention : le Code pénal dans son article 225-1 interdit toute discrimination à la location opérée selon l’origine, le sexe, la situation de famille, la grossesse, l’apparence physique, la particulière vulnérabilité résultant d’une situation économique, apparente ou connue de son auteur, le patronyme, le lieu de résidence, l’état de santé, la perte d'autonomie, le handicap, les caractéristiques génétiques, les mœurs, l’orientation sexuelle, l’identité de genre, l’âge, l’opinion politique, les activités syndicales, la qualité de lanceur d'alerte, de facilitateur ou de personne en lien avec un lanceur d'alerte au sens, respectivement, du I de l'article 6 et des 1° et 2° de l'article 6-1 de la loi n° 2016-1691 du 9 décembre 2016 relative à la transparence, à la lutte contre la corruption et à la modernisation de la vie économique, la capacité à s'exprimer dans une langue autre que le français, l’appartenance ou la non-appartenance, vraie ou supposée, à une ethnie, une Nation, une prétendue race ou une religion déterminée.
Pour plus d’information, consultez la section concernée ici sur le site Légifrance.
8. Visites
Avec les candidats dont le dossier a retenu votre attention suite aux étapes précédentes, vient maintenant l’heure d’organiser les visites.
Privilégiez autant que possible une session comprenant plusieurs visites, afin d’optimiser votre temps. Prenez soin d’espacer les visites pour vous donner le temps de faire le point et de prendre des notes entre chaque candidat. Cela vous permettra de comparer les dossiers le même jour, dans les mêmes conditions pour tous.
Si besoin, organisez plusieurs sessions de visite. Cela vous permettra de voir tous les candidats dont le profil vous intéresse. Vous pourrez également profiter des visites pour demander aux candidats des documents complémentaires, poser vos questions et répondre aux leurs.
Attention : la loi interdit au bailleur de demander certains documents au locataire, tels que les documents bancaires (relevé de compte etc.), la carte vitale et le dossier médical, le casier judiciaire, le contrat de mariage, une photo d’identité, un chèque de réservation pour le logement ou tout autre type d’avance monétaire.
9. Choix du locataire
Suite aux visites et en fonction des éléments recueillis - dossiers des candidats ainsi que votre ressenti personnel, vous devriez pouvoir faire un choix.
Si les éléments tangibles vous orientent à faire un choix, ne négligez pas l’affect, le ressenti. En effet, privilégiez un locataire avec qui l’entente paraît la meilleure car vous serez en communication directe avec tout au long du bail. De plus, le bien vous appartenant, vous avez besoin d’être certain que vous le laissez entre de bonnes mains, pour qu’il soit toujours en bon état. Dialoguez avec les candidats, car certains seront plus avenants que d’autres et vous inspireront davantage confiance. Lors des visites et de tous les points de contacts, étudiez l’attitude, la politesse, la ponctualité et la réactivité des locataires qui se présentent.
Le choix du locataire est très important ; il vous faut être en confiance avec la personne qui occupera votre logement. Elle prendra soin de l’appartement ou de la maison et devra vous verser le loyer en temps et en heure. Si toutefois vous souhaitez vous prémunir contre le risque de loyer impayé, il existe des assurances qui vous protègent contre cet aléa. Unkle propose par exemple une garantie, qui vous rembourse sous 1 mois en cas de loyers impayés, sans franchise ni délai de carence. Ils proposent également une protection juridique en cas de besoin.
10. État des lieux & bail
Toutes les étapes sont bouclées, vous avez trouvé le locataire idéal… il ne vous reste plus qu’une deux petites choses à faire !
Tout d’abord l’état des lieux. Il est préférable de réaliser celui-ci avant la signature définitive du bail. Généralement, le propriétaire et le locataire réalisent l’état des lieux puis signent le bail juste après, à l’issue d’un unique rendez-vous.
Cette première étape est cruciale ; elle permet de déterminer si le locataire se rend éventuellement coupable de dégradations dans le bien pendant la durée de la location. Il doit être rempli minutieusement, pièce par pièce en présence bien évidemment du bailleur et du locataire.
Les deux parties peuvent faire appel à un huissier de justice pour réaliser l’état des lieux, notamment en cas de conflit. Cette action est évidemment payante mais les tarifs sont réglementés par la loi. Vous trouverez le détail du coût ici, sur le site de l’ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement)
Dès que l’état des lieux d’entrée est complété et signé par le bailleur et le locataire, vous pouvez signer le bail que vous aurez pris le soin de préparer au préalable, pour gagner du temps.
Le bail fixe les conditions de la location pour chaque partie, le bailleur et le locataire. Il les protège. Il se doit d’être conforme loi ALUR 2023.
Il ne peut être modifié après la signature par chacune des parties. Il doit être accompagné du Dossier de Diagnostic Technique mentionné dans notre étape 1.
Dans le cas où le locataire dispose d’un garant, ce dernier devra remplir et signer un acte de cautionnement.
A la signature du bail, le propriétaire ne devra pas oublier de fournir :
- une copie de l’état des lieux d’entrée
- le Dossier de Diagnostic Technique
- la notice informative exigée par la loi
- une copie du règlement de copropriété le cas échéant.
- pour les logements conventionnés, il faut également joindre une copie de la convention Anah ou APL.
Il devra également demander au locataire de lui fournir une copie de son assurance habitation pour ce logement.
À noter : l’assurance habitation du locataire est obligatoire. S’il ne dispose pas d’assurance habitation, le propriétaire peut en souscrire une à sa place et la facturer avec le loyer. La néo assurance Luko propose cette offre d’assurance, 100% en ligne au meilleur prix. N’hésitez pas à réaliser un devis ici en quelques minutes !
Des étapes faciles à suivre pour louer soi-même sereinement
Il est tout à fait légal et facilement possible de louer son logement soi-même, en tant que propriétaire. En suivant pas-à-pas les différentes étapes listées dans cet article, être bailleur est (presque) un jeu d’enfant ! C’est d’ailleurs tout sauf un hasard si 2 français sur 3 font ce choix de se passer d’agence immobilière pour la location de leur logement.